• Equipe CUG

Quais problemas da construção civil são prioridades para você?

Atualizado: 24 de Out de 2018

Sentiram nossa falta? Nem só de produzir conteúdo vive uma Startup e nas últimas semanas nossa produção de conteúdo foi destinada à redação de três artigos que serão apresentados na 18a Conferência Internacional da LARES - Latin American Real Estate Society. Em breve publicaremos esse conteúdo por aqui. Mas o assunto de hoje é uma pesquisa realizada pela Campetrini Tecnologia, nossa parceira nessa difícil tarefa de trazer inovação para a Construção Civil.


Eles fizeram uma pesquisa com seus clientes sobre os problemas da construção civil. Listaram 11 deles e pediram que eles fossem classificados em cinco tipos:

* Não é prioridade

* Baixa prioridade

* Média prioridade

* Alta prioridade

* Altíssima prioridade


Os tópicos abordados foram os seguintes:

1- Realizar a personalização das unidades

2- Conquistar investidores para os empreendimentos

3- Coordenar o desenvolvimento dos projetos

4- Levantar quantidades de materiais

5- Posicionar a marca da incorporadora

6- Reduzir as incertezas dos estudos de viabilidade

7- Prever o custo das obras

8- Vender as unidades dos empreendimentos

9- Aumentar VGV dos empreendimentos

10- Realizar aditivos durante a execução das obras

11- Reduzir custo das obras


E os resultados foram apresentados de forma gráfica:

Não é surpresa que o problema elencado como altíssima prioridade tenha sido "Vender as unidades dos empreendimentos" (P8), no momento em que o setor registra recorde de estoque.


"Prever o custo de obra" (P7) ter sido avaliado em 100% como alta e altíssima prioridade nos faz lembrar que o esforço no desenvolvimento da Calculadora CUG para oferecer estimativas precisas ainda nas fases preliminares de desenvolvimento dos projetos é mais do que necessário.


"Reduzir as incertezas dos estudos de viabilidade" (P6) está diretamente relacionado com o problema de previsão dos custos. O estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário ou de base imobiliária é baseado no seu fluxo de caixa projetado, que consiste na distribuição, ao longo do tempo, das receitas e despesas estimadas para o empreendimento ao longo de seu horizonte. O custo de construção da edificação é a principal despesa do fluxo de caixa do empreendimento imobiliário, representando, em média, 60% do total de despesas, impactando fortemente os resultados.


O custo de construção tem forte impacto também na precificação do terreno, normalmente realizada pelo método involutivo, no qual é idealizado um empreendimento hipotético para o aproveitamento eficiente do bem, compatível com suas características e com as condições do mercado no qual está inserido e considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. Para esse empreendimento hipotético estimam-se as receitas e despesas e fixa-se a TMA (taxa mínima de atratividade) desejada para o investimento, identificando-se o preço máximo que pode ser pago pelo terreno para viabilizar o negócio.


Então, não só o custo de construção do empreendimento é relevante por si só, como também o é a sua participação na precificação do terreno, sendo essencial a precisão de sua estimativa para minimizar o risco de comprometimento do retorno esperado para o investimento e, ao mesmo tempo, garantir a competitividade na prospecção de terrenos. Um custo subestimado, resulta em uma precificação competitiva do terreno, mas implica em adicionais de custo futuros ao longo da execução, que irão reduzir as margens de lucro previstas. Por outro lado, um custo superestimado, pode implicar numa precificação baixa e pouco competitiva para o terreno, inviabilizando o negócio.

O curioso foi perceber que "Reduzir os custos de obra" (P11) é considerado menos prioritário do que prevê-los e que "Levantar quantidades de materiais" (P4) foi considerado de baixa prioridade. Na visão tradicional da Engenharia de Custos, em que os custos são estimados a partir do levantamento das quantidades de insumos e a multiplicação pelos seus custos unitários, conseguir levantar a quantidade de material seria quase sinônimo de conseguir "Prever o custo de obra"(P7). A diferença na priorização dos dois problemas é curiosa e aponta para duas possibilidades

- ou o problema "Levantar custos unitários de insumos e serviços", não incluído na pesquisa, é de alta prioridade;

- ou o mercado já compreendeu que a capacidade de levantar quantidades de materiais só é útil no orçamento executivo, não contribuindo muito para a previsão de custos na fase de estudo de viabilidade.


O volume de informações sobre um projeto cresce ao longo do seu desenvolvimento, a medida em que as decisões são tomadas. As práticas convencionais de estimativas de custo condicionam a precisão da estimativa ao volume de informações sobre o projeto, necessariamente baixo na fase de estudo de massa, em que o projeto é pouco detalhado, tornando inviável a estimativa dos custos por meio da quantificação de todos os insumos e serviços necessários para sua construção. Na visão convencional, a curva representativa da precisão da estimativa seria próxima à curva do volume de informações sobre o projeto, invariavelmente baixa na fase de estudo de massa.

Talvez um problema mereça priorização seja a "Dependência entre precisão das estimativas e nível de detalhamento dos projetos". A parametriazação é um caminho para isso, descolando a curva da precisão da estimativa da curva do volume de informações sobre o projeto, mas isso é assunto para um próximo post.


E para você? Quais problemas da construção civil são prioridades? Responda nossa enquete e nos ajude a completar a pesquisa iniciada pela Campestrini.


Nessa versão incluímos os problemas:

12- Levantar custos unitários de insumos e serviços

13- Dependência entre precisão das estimativas e nível detalhamento dos projetos

14- Outros



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